Vendre sa maison par un notaire est possible en Belgique : l’étude visite et estime le bien, publie l’annonce, reçoit les offres puis rédige le compromis et l’acte. La vente se fait de gré à gré ou en vente publique, de plus en plus souvent en ligne sur Biddit, la plateforme des notaires belges.
Ce que fait le notaire quand il vend votre maison
Dans une mise en vente de gré à gré, le notaire visite et évalue le bien par rapport au marché local. Il réunit les informations utiles à la sécurité de la transaction, publie l’annonce, rencontre les candidats acquéreurs, reçoit leurs offres et en assure le suivi.
Il rédige ensuite le compromis et veille à la clôture du dossier après la signature de l’acte authentique. Cette mission de vente s’ajoute à ses missions légales dans la vente immobilière, qui restent les mêmes.
Contrairement à une agence, le notaire est un officier public : il informe chaque partie de ses droits et de ses obligations et reste impartial. Le premier entretien est gratuit, et la brochure du notariat conseille de convenir avec l’étude d’une estimation de vos frais dès que le dossier est étudié plus en détail.
Gré à gré ou vente publique : choisir la procédure
En vente de gré à gré, vous fixez le prix et vous retenez l’offre qui vous convient. Le compromis est signé avec l’acheteur, puis l’acte authentique suit une fois que le notaire a terminé ses recherches. Le risque principal est de surestimer le bien et de devoir baisser le prix après plusieurs semaines d’annonce.
En vente publique, les amateurs enchérissent et le montant le plus élevé forme le prix. Le notaire rédige un cahier des charges qui reprend toutes les conditions. Selon le notariat, 80 % des ventes publiques sont volontaires : elle ne se limite pas aux saisies. Elle convient bien aux situations tendues comme l’indivision, la succession ou le divorce, parce que le prix se fixe aux yeux de tous.
Le vendeur garde la liberté de retirer son bien si le prix proposé reste insuffisant. Il a donc intérêt à définir avec son notaire, dès le départ, le prix sur lequel il marque son accord.
La vente publique en ligne sur Biddit, étape par étape
L’annonce est généralement en ligne 4 à 5 semaines avant le début des enchères. Les candidats visitent le bien, lisent les conditions de vente et doivent les approuver avant de faire une offre.
Les enchères durent 8 jours calendrier, week-ends compris. Une offre supérieure déposée dans les 5 dernières minutes prolonge la période de 5 minutes. Chaque offre doit dépasser la précédente, et les enchérisseurs voient les montants sans savoir qui les émet.
Le vendeur peut fixer avec le notaire un prix minimum. Si ce seuil n’est pas atteint, il retire le bien de la vente. Sinon, il vend au plus offrant : il ne choisit pas entre les enchérisseurs.
L’acte d’adjudication, appelé procès-verbal, se signe dans les 10 jours ouvrables après la clôture. L’acheteur dispose ensuite de 6 semaines pour payer le prix, et il ne devient propriétaire qu’après ce paiement.
Les documents à réunir avant la mise en vente
Plusieurs documents sont à prévoir avant d’annoncer le bien. Le notaire en demande une partie lui-même, comme les renseignements urbanistiques et l’attestation de sol, mais le vendeur fournit le reste.
- Le certificat de performance énergétique (PEB), délivré par un certificateur agréé, valable 10 ans.
- Le procès-verbal de contrôle de l’installation électrique d’une habitation, valable 25 ans sauf travaux d’électricité depuis lors.
- Le titre de propriété : l’acte d’achat, ou la déclaration de succession et l’acte d’hérédité si vous avez hérité du bien.
L’attestation relative au sol est obligatoire et se demande en vue du compromis, auprès de Bruxelles Environnement, de la BDES en Wallonie ou de l’OVAM en Flandre. En Wallonie, d’autres attestations s’ajoutent selon le bien, comme celle de la citerne à mazout. Les erreurs courantes du vendeur commencent souvent par un dossier incomplet.
Du compromis à l’acte authentique : délais à prévoir
Une fois l’offre acceptée en gré à gré, le notaire rédige le compromis. L’acheteur verse en principe une garantie, en général 10 % du prix, conservée en l’étude puis restituée au vendeur à l’acte.
L’acte authentique suit dans un délai de 4 mois, qui correspond au délai légal maximum entre compromis et acte pour payer les droits d’enregistrement. L’acheteur y insère le plus souvent une condition suspensive d’obtention de crédit, ce qui peut retarder la libération du bien.
La vente publique raccourcit ce calendrier : la séance a lieu 6 à 8 semaines après la décision du vendeur, et l’argent est disponible environ 3 mois après, contre au moins 5 mois en gré à gré, selon le notariat. Le site détaille aussi ce qu’implique une vente sans notaire, avec ses limites légales.
Ce que coûte la vente par notaire au vendeur
En vente publique, le vendeur paie, selon la brochure du notariat, entre 3 500 € et 4 000 € de frais. Cette somme couvre la publicité, les visites par un délégué de l’étude et la location de la salle des ventes. À titre de comparaison, la même brochure cite une agence à 3 % du prix de vente plus TVA.
L’acquéreur règle de son côté ses propres frais en plus du prix, au plus tard 5 jours après la clôture des enchères. Pour une vente de gré à gré, les honoraires sont ceux d’une vente de gré à gré : le calculateur du site notaire.be donne une estimation, et le partage des frais de négociation se précise avec l’étude avant de signer.
Demandez un estimatif écrit à l’étude avant de choisir la formule : la comparaison se fait sur le prix net que vous touchez, pas sur le seul montant des frais.
